rbc-soft.ru

Ничего личного

21 июля 2010 11:41

Полугодовая стагнация конкурсов на землю в Москве найдет свое разрешение не раньше Рождества. Противостояние интересов чиновников, обеспечивающих конкурсный процесс, и инвестиционно-финансовых корпораций, конкурирующих за столичную землю, в ноябре переросло в схватку, жесткую даже по меркам сжившегося с конфликтами московского бизнес-сообщества.
После вступления в силу закона №191-ФЗ Москва замерла. Кампания, развернутая на высшем политическом уровне - с выступлениями и проверками Генпрокуратуры, зампреда Дмитрия Медведева, руководства ФАС, - запугала и московских чиновников. Проведение аукционов больше напоминало пересыхающий ручеек: торги отменялись и откладывались, площадки снимались с аукциона без объяснения причин. Из заявленных по плану 209 участков к сентябрю обрели хозяев лишь 34. Невзирая на то, что городские власти собирались сделать план к декабрю, после этого прошло всего три тендера.
Публичность мероприятий тоже стала сомнительной. Если за последние два года аукционы превратились в настоящее шоу - с выступлениями чиновников перед глазками телекамер, присутствием первых лиц девелоперских компаний и журналистов из двух десятков изданий, то в текущем году аккредитоваться на аукционы удавалось далеко не каждому. Допускались только тщательно проверенные люди, чьи публикации могли контролировать пресс-службы стройкомплекса.
Единственный действительно публичный аукцион в режиме видеомоста состоялся в октябре в Мюнхене, во время выставки ExpoReal-2006. На торги выставлялся участок площадью 2 га на МКАД под строительство торгового центра (вдоль улицы Сталеваров, напротив владения 8-10). Интересно, что все немецкие участники аукциона остановились на цене в 40 млн. рублей, а битву за лот, который за 110 млн. рублей взяло ООО «Подмосковье», продолжили русские. «Система привлечения и реализации в Москве далека от совершенства. Много непрозрачных шагов, вольных трактовок одних и тех же законов. Немцы не были готовы давать за наши участки больше 40 млн. рублей, все иностранные участники остановились на этой цифре», - прокомментировал ББ на условиях анонимности результатов торгов один из участников.
Девелоперы оказались зажатыми в тиски: на торги площадки почти не выставляются, а получить участок под строительство жилья по заявительной схеме уже нельзя по закону №191. Кроме того, ухудшилась ситуация и с согласованием выхода распорядительных документов при строительстве на площадках, выкупленных девелоперами на вторичном рынке. В конце декабря 2005 года в столичном правительстве появилась новая персона - советник мэра Александр Рябинин, в чьи задачи входило согласование выхода постановлений и распоряжений. К весне стало понятно, что получить добро у Рябинина почти невозможно. «Он поставил крест на выпуске всех новых документов, когда девелоперы уже вложили финансовые средства в разработку проектной и правоустанавливающей документации. Встали все проекты - и по жилым объектам, что логично, но и по нежилым тоже, всех поставили в одинаковые условия», - объяснил ББ ситуацию один из крупных девелоперов. В сентябре Рябинин получил официальный статус: он возглавил новую контролирующую структуру - Мосинвестконтроль. Стало понятно, что теперь «чистые» площадки можно взять только на аукционах.

Политика партии.
К началу ноября Тендерный комитет явно не выполнял план на 2006 год. Оставшиеся лоты (гаражи, жилье, комплексная реконструкция кварталов, нежилые объекты) планировалось «оптом» выставить в ноябре-декабре. Но два сорванных аукциона (30 ноября и 7 декабря) доказали назревание системного кризиса бизнеса по отношению к процедуре земельных торгов. И бизнес начал давить. В свою очередь чиновники, волей-неволей задействованные в больших играх девелоперов за землю, начали испытывать, мягко выражаясь, неприятные ощущения из-за образовавшегося противостояния интересов друг друга.
Подобная «бархатная» война - естественная характеристика современной столичной власти, за персонажами которой стояли и стоят финансовые «тузы». Чиновники лоббируют их интересы, обходя стороной публичных конфликтов друг с другом и при необходимости «примиряя» инвесторов к взаимной выгоде. Однако иногда они вынуждены сталкиваться лбами. Для такого случая как раз и пригодится поддержка на высоком уровне. Она обеспечивается многолетним вхождением в доверие и, не в последнюю очередь, комплексом упредительных мер: написанием официальных писем-жалоб, сбором досье на «ошибки» соперника и его подчиненных, - чтобы в «час икс» предъявить высшему арбитру ситуации все свои козыри.

Противостояние.
Если в августе и сентябре девелоперы были готовы пойти войной на Александра Рябинина, то в ноябре переругались сами чиновники - два Юрия, первый заместитель мэра, Росляк и префект Западного округа Алпатов.
Префект ЗАО Юрий Алпатов в последние 3 месяца планомерно «замораживал» все документы по земельным участкам на городские инвестиционные торги, по догматичной официальной процедуре поданные ему на согласование. Одно из последних его писем (от 22 ноября) касалось требуемости снять с торгов и отправить на доработку лоты по кварталу 23 Дорогомилово, кварталу 58-60 Фили-Давыдково и кварталам 75, 71-72, 78-80 Можайского района. Мотивировка проста - несогласование проектов планировок с жителями.
Своими действиями Алпатов вошел в клинч с политикой партии, которая сейчас диктует повышение удельных норм прозрачности доступа инвесторов к земле, т.е. активизацию аукционных форм продажи прав на застройку. Инициатива проведения торгов, предпринятая Москвой в 2003 году (а если еще внимательнее отнестись к фактам - то в 2001 году), должна планомерно развиваться. Ведь в спину дышат федеральные власти с тотальными проверками этой самой прозрачности распределения земли.
Со своей стороны Росляк не может допустить «заморозки» тендеров. Чувствуя на себе постоянное давление необходимости наращивания объема аукционных продаж земли, он должен обеспечивать частоту и регулярность проведения торгов. Это отлично сказывается на создании имиджа столичных властей как поборников прозрачности рынка, а заодно и заметно пополняет муниципальный бюджет.
Поэтому и лицо тендеров, Юрий Росляк, позиций не сдавал и упрямому префекту не уступал. При фактическом невыполнении плана по количеству и объему торгов в 2006 году Юрий Росляк не мог быть доволен перспективой не полученных лакомых, гарантированно уходящих с аукциона лотов. Тем более что в числе претендентов на покупку значились серьезные компании. А значит, и доход бюджета от повышения стартовой цены лотов ожидался высокий.
В итоге конкурсы на землю сначала перешли в разряд отложенных, а потом и просто откровенно скандальных. Конечно, скандал не распространялся публично: атмосфера торгов накалялась «подковерно». Показатель - отсутствие публикаций в прессе по теме «заморозки» торгов по ЗАО.

Только бизнес.
Причина противостояния двух влиятельных чиновников не блещет оригинальностью - они делили полномочия и власть. Хотя формально их функции и права распределены априори: Росляк, в силу сложившейся раскладки сил в правительстве, имеет право распоряжаться землей префектур, и он же является рукой, дающей бюджетные деньги на их развитие. Главы округов знают об этом и стараются более или менее вальяжно приспосабливать свои интересы к существующему порядку. Префект Западного, второго по значимости московского округа, по всей видимости, не был готов мириться с проходным статусом.
Единственный шанс на управление поведением вице-мэра префект усмотрел в данном ему законом праве не согласовывать документацию на аукционные участки. Процедура подготовки участков к торгам оставила префектам возможность, придравшись к формальным поводам, не выносить на торги площадки, расположенные в границах их владений. Чем они периодически и пользуются для выбивания из столичных тендерменов приемлемых для их «заплечных» структур условий доступа к золотой московской земле.
Декабрьские торги, в том числе по многострадальным Дорогомилово и Фили-Давыдково, могли решить конфликт: или префект сдастся, и не будет сопротивляться продаже его земли, либо проявит упорство и не даст добро на аукцион. И участки были сняты с торгов и 30 ноября, и 7 декабря. Точнее сказать, для соблюдения политкорректности версии, официально перенесены. После 30 ноября оставалась надежда на разрешение конфликта с помощью мэра, пред светлые очи которого должны были явиться конфликтующие персонажи 5 декабря, за двое суток до нового аукциона. Мэр, выслушав стороны, удалился с поля боя без комментариев. Невзирая на официальный запрос редакции ББ, эту ситуацию не захотели прокомментировать и сами спорящие. Скорее всего, слишком деликатная и рискованная тема. Это понятно. Это оправданно. И достойно. «Ничего личного, только бизнес».

Сюрпризы.
И раз уж сами чиновники не в состоянии предложить устраивающий всех сценарий развития событий, ББ придется констатировать: по результатам ситуации в отставку могут отправить либо Росляка, как провалившего план по торгам, либо наиболее упрямых префектов. Не исключен и вариант, что никого не снимут, просто в числе претендентов на столичную землю появятся новые влиятельные игроки, ради которых все конкурсные правила, гласные и негласные, будут изменены. Тогда торги удастся возобновить. Однако произойдет это уже не ранее первой декады января.
В любом случае компаниям, претендующим на заявленные к торгам участки, нужно быть готовым к сюрпризам, которые им в красном заснеженном мешочке может приготовить Новый год.


К списку проектов




Rambler's Top100