rbc-soft.ru

Бизнес номер один

8 июня 2010 14:32

В уходящем году Девелопмект в России стал первым по доходности бизнесом, обогнав традиционных лидеров нашей экономики - нефтяные и металлургические компании. Это привело к появлению новых мощных игроков, которые при поддержке государства стали заметно менять условия игры. Причем в своих интересах. По крайней мере, пока. Не приведет ли это к новому переделу рынка, в результате которого на нем комфортно будут чувствовать себя только несколько около государственных компаний?
Двукратный увеличение цен на нефть - с $35-40 за баррель в 2005 году до $60-70 в 2006 - увеличил профицит бюджета страны, стабилизационный фонд и потребность в инвестициях в недвижимость. 52% респондентов в феврале 2006 года против 44% в январе 2005, по прогнозным данным РОМИР, вложили бы свободные средства в покупку недвижимости.
При высоком инвестиционном потенциале недвижимости жилье для двух третей россиян является проблемой. Большой дефицит жилья и стремительный рост цен на недвижимость привлекли к строительной отрасли внимание нецелевых инвесторов - таких успешных российских предпринимателей, как Олег Дерипаска, Виктор Вексельберг, а также крупных банков и фондов. Тем более что если рентабельность нефтедобычи и производства алюминия в нынешнем году составляла 20-25% (по данным финансовой компании «Финам»), то рентабельность строительства, по словам участников рынка, достигала 50-60% годовых. Как утверждают девелоперы, даже при всех обременениях, связанных с расходами на создание инфраструктуры и необходимостью отдавать местным властям до половины построенного, рентабельность остается более 25%.

В нынешем году девелоперские компании Дерипаски, управляемые «Главстроем», и Вексельберга («Ренова-СтройГруп») заявили самые большие строительные проекты. Каждый из них собирается строить не менее полутора миллионов квадратных метров на протяжении нескольких ближайших лет. Если компании Дерипаски работают, главным образом, по городскому заказу в Москве, то уже первый проект Вексельберга - микрорайон «Академический» в Екатеринбурге - получил статус национального и пилотного. Подобные условия означают большие преференции со стороны власти и гарантируют еще большую доходность бизнеса.
Два года власти говорят о национальном проекте «Доступное жилье» для россиян, но только с появлением больших проектов и больших игроков они стали говорить о правилах игры. А правила будут заключаться в том, что власти, наконец, возьмут на себя долю расходов по обустройству новых городов и микрорайонов. Правда, возьмут пока только в тех проектах, которым посчастливилось попасть в число национальных. «Посчастливилось» - потому что как в них попасть, никто сказать не может. Куратор нацпроекта, вице-премьер Дмитрий Медведев, пообещал исправить ситуацию в начале нового года и  выработать соответствующие критерии. И это окрыляет. Потому что до нынешнего дня власти только требовали от девелоперов отдать им часть - иногда половину! - построенного. Причем, даже тогда, когда девелопер строит на своей земле и вкладывается в самое капиталоемкое - в инфраструктуру.
Однако даже при таких правилах игры, когда высокий рост цен был предопределен, власти обвинили девелоперов и строителей в ценовом сговоре. Схожие обвинения в адрес строителей появились не впервые, но вызвали гневную (правда, в большинстве случаев непубличную) реакцию многих участников сообщества, увидевших в этом не что иное, как политическую кампанию, попытку свести счеты за отсутствие видимых результатов нацпроекта «Доступное жилье». Итогов следствия пока нет, но, скорее всего, дело будет спущено на тормозах - уж очень сложно доказать ценовой сговор, когда толком в законе не определено, что это такое, а участников рынка - больше сотни.

Есть одно опасение - не обернется ли эффективность новых участников рынка соблазном для властей создать одну государственную компанию, как это случилось в банковской сфере, в газовой, нефтяной отрасли, как это происходит на сегодняшний день в алкогольной и автомобильной промышленности?
В любом случае, о том, что такая компания нужна, сказал спикер Совета Федерации Сергей Миронов, комментируя проект бюджета на 2007 год: «На пути реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» не должны стоять интересы строительных корпораций, почувствовавших в условиях дефицита предложения на рынке жилья благоприятную конъюнктуру для увеличения цен».
Не добавила девелоперам оптимизма и ситуация с частными инвестициями в долевое строительство, практически уничтоженными год назад законом №214-ФЗ. Долевое участие потенциальных владельцев квартир по-прежнему остается основной формой приобретения жилья на первичном рынке, пусть и завуалированной под серые схемы. Парадокс: и права покупателей новостроек остались реально не защищенными, и возможности застройщиков по привлечению финансовых средств оказались сильно ограниченными. Ни вашим, ни нашим.
Зато и тем, и другим несказанно везет с усиливающимся аппетитом зарубежных инвесторов (часть которых, несомненно, «отбеливает» российские деньги), предпочитающих покупать готовые или, в крайнем случае, полуготовые объекты коммерческой недвижимости. Объем самых крупных сделок 2006 года экспертами оценивается в сумму не менее $ 1,3 млрд. Самая крупная из них - покупка за 400 млн. евро фондом Meinl European Land у «СТ. Девелопмент» двух торговых центров «Молл Гэллери» и двух площадок под строительство торговых объектов общей площадью 8 га. Ненамного отстал по сумме британский фонд Raven Russia: купил складской комплекс в Подмосковье площадью 300 000 кв. м примерно за $300 млн. Австрийский фонд Immoeast потратил примерно $200 млн. на приобретение двух торговых комплексов «Золотой Вавилон» общей площадью 58 000 кв. м. Канадский девелопер Giffels приобрел у Coalco участок в 100 га в Домодедовском районе (30 км от МКАД) и заявил о строительстве логистического комплекса площадью 600 000 кв. м. Стоимость земли - $30 млн., а общий объем инвестиций Giffels в проект - $400 млн. Кто сказал «дорого»? В отличие от жилья, коммерческой недвижимости никто не повелевал становиться общедоступной. Обзор составлен на основании опроса ББ, в котором приняли участие компании «РосЕвроДевелопмент», «Миэль-Недвижимость» , «Масштаб», «Мироздание», «Авгур Эстейт», Rodex Group, «Открытые инвестиции», Praedium, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Jones Lang LaSalle, GVA Sawyer и др.


К списку проектов




Rambler's Top100